Земли сельскохозяйственного использования

Земли сельхозназначения представляют собой одну из семи категорий участков, распределённых по целевому применению. Правовой режим для определения территорий регламентирован Земельным Кодексом России.

Вид разрешённого использования – это основной параметр, который определяет, как именно можно будет использовать землю. Например, существуют земли сельхозназначения. Они предположительно будут применяться для животноводства, огородничества, селекционной работы, для предпринимательской деятельности и т.д.

В состав сельскохозяйственного типа входят плодородные почвы, которые используют для производства. За ними внимательно следит государство, а права владения регулируется нормативными актами. Все владельцы данной собственности должны придерживаться определённых правил, чтобы не возникло проблем.

Категории земель сельхозназначения

Согласно земельному законодательству, все участки, которые находятся в пределах государства, делятся на семь категорий. Основное отличие, существующее между ними, состоит в предназначении и, следовательно, допустимых действиях по отношению к объектам, которые осуществляются собственниками, арендаторами или иными землепользователями. Одну из важнейших ступеней занимают земли сельхозназначения.

Законодательство рассматривает их в качестве:

  • участков, которые находятся за пределами городской черты, сельских поселений;
  • участков, целевым назначением которых является сельхозпроизводство – продукты питания, сырье растительного происхождения.

Земли сельхозназначения подразделяются на определенные категории:

  • непосредственно угодья – поля, сады – находятся под особым государственным контролем;
  • дороги, инженерные коммуникации;
  • защитные лесополосы, расположенные вдоль дорог, полей;
  • водные объекты рыбохозяйственного назначения.

Кроме того, в категорию земель сельхозназначения входят участки, предназначенные для возведения зданий и сооружений, где будет храниться и обрабатываться производимая продукция, размещаться и обслуживаться сельхозтехника.

Что входит в состав сельскохозяйственных земель

Ещё раз отметим, что земля сельскохозяйственного использования в основном предназначается для производства растительного сырья и продуктов питания. А находится она за чертой поселений. В данную категорию входят определённые ВРИ.

Что присутствует: 

  1. Сооружения, которые применяются для хранения, производства и переработки продукции. Например, амбары, элеваторы и другое.
  2. Животноводство. То есть, разведение рогатого скота, свиней, пушных животных.
  3. Водные объекты, которые, к примеру, используются для разведения рабы.
  4. Выращивание саженцев, а также сооружение зданий для их размещения.
  5. Земля для культурных растений – для зерновых, плодовых, цветочных и ягодных культур, а также для овощей и лекарственных трав.
  6. Личное подсобное хозяйство.
  7. Жилая застройка.
  8. Исследовательская деятельность.
  9. Размещение транспортных путей.
  10. Научная и селекционная работа.

Разберём правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Здесь можно выделить две особенности:

  • приоритетное выделение. Это говорит о том, что в первую очередь для ведения сельского хозяйства отводятся территории, максимально соответствующие требованиям. То есть, пригодные для ведения сельскохозяйственной деятельности. Остальные участки, которые попадают под это определение, но непригодны для целевого использования, допускается переводить в другую категорию и использовать в иных целях;
  • действующие ограничения. Использование земель в сельскохозяйственных целях не распространяется на природоохранные зоны и земли государственного запаса.
Читайте также:  Очередь на участок земли. Как узнать свое место в списке?

Учитывая эти особенности, посмотрим, на что распространяется правовой режим. Сюда относятся:

  1. Участки земли, на которые распространяется данный режим. Под это определение попадают территории, которые используются в соответствии с целевым назначением, и участки, помогающие обеспечивать их жизнедеятельность.
  2. Учреждения, осуществляющие контроль и учёт от лица государственной власти.
  3. Ответственные лица, которым отданы земли сельскохозяйственного назначения.
  4. Права и обязанности, которыми обладают выделенные территории и ответственные лица.
  5. Действующие нормативные акты, которые определяют целевое применение и устанавливают ответственность за нарушение действующего законодательства. Здесь предусмотрен механизм и порядок исправления выявленных нарушений.

Кто может использовать

Сельхозземля имеет разные ограничения, в том числе существует определённый круг лиц, который может ей воспользоваться. Следует ознакомиться со списком, прежде чем что-либо планировать.

У кого есть право:

  1. Некоммерческие организации. К ним относятся потребительские кооперативы и религиозные сообщества.
  2. Учебные и научные организации. А применять участки они могут для подготовки специалистов по сельскому хозяйству, а также для проведения исследований, которые позволят улучшить продуктивность подобного рода деятельности.
  3. Фермеры, которые ведут личные подсобные хозяйства.
  4. Коренные народы Дальнего востока. Они могут воспользоваться, чтобы сохранить промыслы и привычный образ жизни.
  5. Коммерческие организации.
  6. Казачьи сообщества.

Нередко возникает вопрос, будет ли законодательство разрешать строительство на подобной территории. Да, подобное возможно, но в определённых пределах. Причём у каждой подгруппы есть свои ограничения, которые потребуется учитывать. Например, могут быть разрешены постройки для сельскохозяйственного производства. Потребуются складские помещения, элеваторы, зерносушилки. Могут понадобиться водопроводы и дороги для нормальной деятельности. Иногда разрешено строить дома, коттеджи и помещения другого типа, которые можно использовать для жизни.

Но, несмотря на то, что строительство не запрещено, придётся придерживаться строгих норм. Необходимо учитывать пожарную безопасность, санитарные и экологические требования. Если этого не сделать, то тогда могут возникнуть проблемы с законом.

Как правило, строить можно на участках промышленного, жилого и рекреационного типа. А в жилом доме можно даже прописаться, если человек занимается фермерской деятельностью. Ведь для того, чтобы выполнять это задачу, необходимо ежедневно находиться на участке. Эта же ситуация предполагает то, что человеку может понадобиться гараж, сарай, баня и прочее. А значит, можно будет сооружать помещения несельскохозяйственного назначения. Однако важно, чтобы их общая площадь не превышала 30% от размера участка.

Как изменить категорию?

Использование земель сельскохозяйственного назначения чётко регламентировано законом, как вы могли убедиться. Однако допускается перевод участка земли из одной категории в другую. Правда, для этого потребуются веские основания, и не факт, что чиновники разрешать такую процедуру.

Например, если вы захотите построить дом на землях сельхозназначения, можете получить отказ на проведение работ. Это связано с весьма расплывчатыми трактовками российского законодательства.

Земельный кодекс чётко указывает, что на своей земле вы можете возводить любые жилые и хозяйственные постройки. Однако есть положение, которое обязывает согласовать застройку с массой инстанции. Поэтому гораздо проще изменить категорию земли. Это допускается если виды разрешённого использования земли, являются нерентабельными. Изменить категорию высокоурожайного участка вам не позволят.

Читайте также:  Распоряжение участком, находящимся в собственности

Для осуществления такой процедуры потребуется:

  • составить ходатайство в местный муниципалитет. Здесь нужно указать номер кадастрового учёта участка, фактическую и предполагаемую категорию;
  • гражданский паспорт;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • квитанции, подтверждающие оплату положенных пошлин и сборов.

Сроки рассмотрения занимают до 60 дней. После этого заявителю сообщают о положительном решении или дают обоснованный отказ. В случае положительного решения вопроса, переоформлять имеющиеся документы на землю не требуется. Отказ можно обжаловать в вышестоящей инстанции.

Использование земли для ведения фермерского хозяйства

Прежде всего, строительные работы на землях сельхозназначения допускаются, когда речь идет о фермерстве.

Учитывая тот факт, что фермеры практически круглые сутки вынуждены находиться на обрабатываемом участке, государство в лице органов власти обычно идет навстречу фермерам, разрешая возведение домов и коттеджей на собственных участках.

В некоторых случаях ситуация требует изменения категории участка, когда его часть вместе с расположенными на ней жилыми постройками меняет статус. Относительно данного вопроса рекомендуется обратиться заранее в органы муниципальной власти или  к юристу за получением соответствующих разъяснений и консультаций, касающихся статуса определенного участка.

Встречаются случаи, когда фермеры решают этот вопрос собственными силами, прибегая к постройкам, формально считающимися нежилыми. Это помещения для отдыха сотрудников, душевые. С точки зрения закона возведение подобных построек не запрещается, а потому пользуется спросом среди фермеров. Здесь важно учитывать, что поскольку данный тип построек не относят к жилищному строительству, получить регистрацию в таком жилье невозможно.

В случае, если земли сельхозназначения выделены для дачного или подсобного хозяйства, строительство все-таки допускается, но в определенных пределах. Зачастую такие участки в последующем включают в черту населенных пунктов, что ведет к потере статуса сельхозземель. Решение вопроса с возведением жилой постройки требует предварительного уточнения статуса участка.

Когда изменить вид разрешенного использования невозможно

Принимая во внимание то, что земельные участки сельхозназначения можно использовать лишь по их прямому назначению, нередко возникает ситуация, когда собственник не знает, как можно добиться изменения вида разрешенного использования. Однако далеко не всегда желание владельца может совпадать с нормами ФЗ № 101 и стратегией развития муниципального образования, где расположен участок. В ряде случаев ходатайство об изменении существующего или присвоении дополнительного кода классификатора отклоняется независимо от того, сколько стоит сам участок и насколько возрастет сумма земельного налога после увеличения его кадастровой стоимости.

ФЗ не допускает изменение вида использования земли сельскохозяйственного назначения, если:

  • кадастровая стоимость гектара земли превышает среднюю цену по району более чем на 50%;
  • будет планироваться строительство сооружений, не имеющих прямого отношения к аграрному производству, на данном участке;
  • имеется негативное экспертное заключение экологов, подтверждающее, что изменение ВРИ может нанести вред окружающей среде;
  • имеется законодательное ограничение, касающееся сферы использования.

Несет ли собственник участка ответственность за неправомочные действия арендатора? Согласно действующему законодательству (ФЗ № 101) за самовольное изменение вида разрешенного использования будет оштрафован арендатор. Если владелец участка при подписании договора аренды внес в его текст неверные сведения о ВРИ, который ввел арендатора в заблуждение, — это может стать причиной судебных разбирательств.

Читайте также:  Соглашение о сервитуте земельного участка

Традиционно собственник сталкивается с двумя проблемами:

  • Строительство на данных участках допускается, если существует необходимость обеспечения условий для ведения хозяйства. В действительности это находит свое отражение в том, что при обращении в местную администрацию относительно получения разрешения на строительство следует представить следующие подтверждения: наличия непосредственно КФХ; наличия соответствующего вида деятельности, осуществление которого требует постоянного нахождения на участке и, следовательно, возведения жилого строения для его членов.
  • Земля не может быть поделена на участки. Речь идет о больших территориях, измеряемых гектарами. Наименьший участок в данном случае, как правило, занимает 3,5 гектара. Поэтому земля для КФХ – это хороший вариант для тех, кто действительно намеревается заниматься там хозяйством, построить жилой дом либо просто приобрести усадьбу внушительных размеров. Если же Вам рекомендуют приобрести один участок для нескольких собственников, возможно, придется создавать фиктивное КФХ с правом совместной собственности. В таком случае разграничить и продать свой пай, к сожалению, не получится. Отсутствует и возможность получить регистрацию в доме, построенном на такой земле, причем не только согласно общему порядку, но и посредством обращения в судебный орган.

Дом, построенный без разрешения на землях КФХ: могут ли снести?

Согласно законодательству снести дом, на строительство которого собственник не получил разрешения в местных органах власти, могут в некоторых случаях.

Снести дом могут:

  • если возведение дома могло нанести ущерб соседним собственникам, что подтверждается документально;
  • если дом был построен в природоохранной зоне (вблизи питьевых водоемов, заповедников, питомников);
  • если расположение дома находится в непосредственной близости от газовой трубы, кабелей высокого напряжения, прохождения автотрассы.

При этом возмещение расходов на строительство дома не предполагается. Согласно решению суда собственник будет обязан снести незаконное строение.

Садоводство на землях сельхозназначения

Строительство жилых домов в данном случае разрешено. Более того, благодаря упрощенной процедуре регистрации прав на объекты недвижимости – так называемая «дачная амнистия» – разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию брать не требуется. Среди ограничений – соответствие постройки правилам СНиП, которые, собственно, регулируют возведение зданий в садоводстве.

Прописка

А вот получить регистрацию в дачном доме, расположенном на участке земли сельхозназначения, будет достаточно сложно.

Дело в том, что поселки дачного типа, где разрешается регистрация, в основном расположены в черте населенных пунктов. В данном случае земельный участок входит в перечень земель поселений, которые разрешены для размещения дач. Если же дача расположена на земле сельхозназначения, которая определена под дачное строительство, вероятней всего, Вам откажут в паспортном столе в осуществлении регистрации.

Риэлторы, которые рекомендуют своим клиентам такие участки, зачастую ссылаются на Постановление КС № 13-П от 30.06.2011, которое формально не запрещает регистрацию на даче, если строению характерны признаки жилого помещения. Тем не менее, здесь все не так просто.

Оставить комментарий