Покупка квартиры в новостройке. Проблемные застройщики в Москве

Какие существуют и могут возникнуть проблемы в случае приобретения квартиры в новостройках?

  • Застройщик – юридическое лицо. Имеет в собственности участок определенной территории или владеет землей, взяв ее в аренду. Не имея своих определенных финансов, привлекает денежные вливания инвесторов в строительство;
  • Дольщики – участники долевого строительства. Определяющая их миссия в этом деле: быть спонсорами строительства. Вместе с застройщиками они и возводят современные сооружения. Один занимается строительными работами, другой на это все дает деньги.

Договор долевого участия – главный документ

На самом деле, если вы решили заключить договор долевого участия в строительстве, и это надлежащим образом фиксируется в регистрационной службе, можно чувствовать себя спокойней. Такой договор выгодно отличается от предварительных и других договоров, которые не учтены в 214-ФЗ.

Вышеуказанный закон регулирует устранение рисков, и в случае банкротства застройщика вложение покупателя компенсируется за счет залога.

Застройщик, оформивший свою работу по договору долевого участия, автоматически подтверждает разрешение на строительство. Соответственно, в этом случае решен вопрос с земельным участком. И другие документы при этом тоже в порядке.

Распространена практика, при которой застройщик продает квадратные метры по условиям предварительных договоров. И только потом приводят в порядок все документы, чтобы переоформить в договор долевого участия.на ДДУ.

Как оформить ДДУ

Довольно часто, приобретая квартиру в новостройке, покупатель не знает, какие документы необходимы для того, чтобы грамотно оформить договор долевого участия.

Возможность заключения договора на конкретный объект проверяется таким образом. Из Единого государственного реестра следует получить выписку, подтверждающую права на владение земельным участком, в выписке будет указана не только информация о данном земельном участке, но и о сделках, которые осуществлялись до этого.

Главной задачей является соблюдение обязательных пунктов, которые должен знать покупатель при оформлении долевого участия, так как без них договор не будет иметь какую-либо правовую силу. В договоре могут быть прописаны и дополнительные пункты, которые могут носить добровольный характер.

К обязательным пунктам относятся:

  • описание жилого помещения: общее техническое состояние квартиры и высота потолков;
  • площадь данного жилого помещения, отображенная в проекте;
  • расположение квартиры относительно лифта и лестницы;
  • общее количество этажей во всем доме;
  • адрес с номером данной жилплощади.

Покупая квартиру, проверьте у фирмы-застройщика:

  • наличие документов на землю (сертификата собственности или договора аренды);
  • утвержденный местными органами инвестиционный проект и разрешение на строительство на конкретном участке;
  • проектную декларацию с содержанием всех данных о застройщике;
  • план земельного участка и строительного объекта.

Что дает договор о долевом участии

Строительство в новостройках регулируется правительственным законом ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Сегодня застройщик, по новым дополнениям к закону, обязан указывать в договоре:

  • подробные конкретные данные о предмете договора;
  • цену квартиры в новостройке;
  • сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Ответственность застройщика за сроки передачи объекта

Тянуть бесконечно со строительством теперь не получится:

Каждый просроченный день карается штрафной пеней в размере трех сотых ставки рефинансирования от проектной стоимости недвижимости, если участник долевого строительства юридическое лицо, а если физическое, штраф возрастает до 0,06 ставки. (ст. 6, п. 2, ФЗ № 214).

В итоге неустойка для строительной организации может вырасти до приличных размеров:

  • Например, просроченные два года в сдаче квартиры стоимостью около 5 млн руб. обойдутся застройщику почти в половину суммы.
  • Также возможна уплата компенсации за моральный ущерб.

Ответственность за качество объекта и гарантийный срок

Строительная организация несет по договору также ответственность за гарантию качества:

Если она не отвечает договорной, либо качество жилья ухудшилось ранее гарантийного срока, составляющего не меньше пяти лет для самого объекта и трех — для технического и инженерного оборудования, то долевой участник вправе потребовать от застройщика одно из трех действий:

  • Устранить бесплатно все недостатки.
  • Возместить свои расходы на устранение всех недостатков.
  • Понизить договорную цену (ст. 7, п.2).

Однако если застройщик докажет, что качество ухудшилось раньше гарантийного срока не по его вине, а из-за естественного износа или действий долевого участника (неправильная эксплуатация или ремонт), то ответственности он не несет.

Передавать деньги застройщику необходимо только после регистрации договора о долевом строительстве в государственных органах.

Предварительное изучение застройщика

Выбирая застройщика, обратите внимание на его историю:

  • Сколько построил объектов.
  • Клиентом какого банка является.
  • Каким денежным капиталом и производством владеет.
  • Своевременно ли сдавал объекты.
  • Нет ли судебных дел и т. д.

Львиную доли информации можно найти в интернете, в частности посетив сайт застройщика, а также произведя элементарные поисковые запросы. История в Гугл, как известно, хранится пять лет.

Читайте также:  Что может быть при продаже-покупке квартиры по военной ипотеке?

Контролирование новостройки

Темпы строительства и ее масштабы можно узнать, только лично посетив новостройку.

Сомнительно, что объект построят в срок в таких случаях:

  • В течение полугода вы видите один лишь возведенный фундамент.
  • На стройке каждый день несколько вяло копошащихся строителей.
  • Отсутствует необходимая строительная техника и материал.
  • Стройка по праздникам и выходным и в обычные рабочие дни надолго превращается в пустырь.
  • Объект не огорожен, никем не охраняется, повсюду мусор (впечатление, что территорию присмотрели бомжи и бродячие собаки).

Не стесняйтесь пойти к застройщику за разъяснениями.

Договора, по которым совершаются сделки бывают нескольких видов:

  1. Договор долевого участия в строительстве (согласно ФЗ-214)
  2. Договор уступки права требования (цессии)
  3. Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности)
  4. Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы
Разберемся подробнее.
  • Получение разрешения на строительство новостройки- обязаны предоставит по первому требованию
  • Опубликовать документы государственной регистрации права и проектную декларацию
  • Определить объект недвижимости с четким указанием всех параметров и элементов
  • Установить строгие сроки готовности новостройки и передачи квартир инвесторам
  • Четко указать стоимость квартир в новостройке и определить порядок оплаты
  • Ознакомить инвесторов с положением, что гарантийные сроки на квартиры составляет пять лет со дня передачи квартир в собственность.
Теперь, по новому закону, покупатели новостроек являются соинвесторами строительства жилого дома и, в случае, если строительная кампания объявлена банкротом, инвесторы по закону признаются в очереди кредиторов первыми, а не самыми последними, как ранее трактовалось в законе.

Правила покупки квартир по договору цессии: 

  1. Убедиться что все договоры, заключенные от застройщика до продавца, реально существуют
  2. По этим договорам реально прошла оплата- получить копии платежек (или поставлены материалы, выполнены работы). В практике были случаи, когда копии платежек просто подделывались.
  3. Убедиться, что никто из цепочки :продавцы- покупатели не оспаривает данную сделку. В противном случае вы можете купить квартиру, спор по которой находится в суде, и вы останетесь без денег, но с правом требования с продавца- банкрота
  4. Если в цепочке- физические лица, следует побеседовать с ними- не совершались ли эти сделки под влиянием каких- то факторов- обмана, заблуждения, угроз и т.п. В противном сделка может быть отменена в суде и по этим основаниям.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

  • Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
  • Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
  • Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
  • Строительные недоделки.
  • Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

Расположение недвижимости

  • Месторасположение дома: дом расположен «на отшибе» либо в элитном квартале. Большую роль играет наличие поблизости транспортной развязки.
  • Качество постройки объекта: проект, год постройки, качество стройматериалов и т. п.
  • Наличие места для парковки, консьержа, лифта, кладовки.
  • Характеристика жилой площади: метраж кухни, вид санузла, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий или балконов, этаж.

Если квартиры продаются с ремонтом от застройщика, то цена их выше, чем стоимость аналогичной квартиры без отделки.Должное внимание уделите и виду придомовой территории. Если с окна видны зеленые насаждения, то стоимость такой квартиры намного выше. Соответственно, если выходят окна на мусорные баки, то стоимость значительно понижается.

Состояние новостройки

Узнайте, на какой стадии идет строительство дома. С какими темпами идет процесс возведения многоэтажки. Сколько построенных и сданных в эксплуатацию домов у этого застройщика. Дает ли банк ипотечный кредит на этот объект.

Теперь рассмотрим юридическую сторону. Еще перед заключением сделки, нужно обязательно потребовать, чтобы сам застройщик или его представитель предъявил следующие правоустанавливающие документы и всю сопутствующую документацию:

  • свидетельство о праве собственности на земельный участок (либо аренда);
  • решение соответствующего органа власти о выделении земельного участка;
  • непросроченный договор аренды;
  • разрешение на проведение строительства;
  • проект, его экспертиза;
  • лицензия;
  • государственная регистрация права собственности;
  • инвестиционный контракт;
  • протокол по распределению квартир;
  • технические условия на коммуникации.

Квартира в готовой новостройке

Если строительство завершено, и объект сдан в эксплуатацию, но в нем продано меньше половины квартир, к покупке нужно подходить осторожно, несмотря на активную рекламу объекта.

  • На конечном этапе обычно продается около 80% квартир.
  • Если дом наполовину пуст, то возможны квартиры в нем слишком дороги или качество строительства низкое.

Бывает также, что дом давно построен, но все еще не сдан. Это может говорить:

  1. О серьезных проектных недостатках:
    • нарушениях строительных норм;
    • использовании некачественного материала и т. д.
  2. О проблемах с подводом коммуникаций:
    • не заключены договора с поставщиками ресурсов;
    • денег на них не хватило (украдены);
    • провести коммуникации в принципе в данном месте строительства невозможно.

Оформление собственности на квартиру в новостройке

Не редки случаи, когда оформить новостройку в собственность в обычном порядке вообще не получается. Выход в этом случае всегда один- обращение в суд. Сами суды по таким делам длятся обычно три- четыре месяца, после этого еще месяц решение суда будет вступать в законную силу.

Читайте также:  Вы затопили соседей снизу. Как быть и действовать?

И это в лучшем случае, когда все согласятся с решением суда и не подает документов в апелляционную инстанцию. Здесь дела могут длиться годам.

Если все происходит в нормальном режиме, то в первую очередь право собственности на квартиры в новом доме в Росреестре оформляется на квартиры и не жилые помещения, которые собственно принадлежат застройщику, во вторую очередь-на квартиры, отчужденные третьим лицам.

Срок оформления в Росреестре зависит от числа участников цепочки “продавец-покупатель”. Срок может растянуться и на полгода – год, даже при условии, что вся цепочка- добросовестные юридические и физические лица и существуют в действительности.

Сложности начнутся, когда выяснится, что одна из организаций, участвующих в сделке к началу регистрации находится в стадии банкротства или перестала вести деятельность. В этом случае право собственности на квартиру без суда оформить будет нельзя.

Такой случай произошел с инвест компанией ООО “Ронэкс Инвест”, которая работала по адресу: Москва, ул. Лодочная, д. 17. Здесь всем дольщикам которой пришлось добиваться своих прав и получать свидетельства через суд.

Покупку квартиры в новостройке многие эксперты считают рискованными сделками- слишком много существует нюансов и даже покупка квартиры в новостройке у известной и крупной кампании не означает. что оплаченная квартира перейдет в собственность новосела, а принятие судебного решения во многих случаях не гарантирует его немедленное исполнение.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

Перечислим основные виды договоров с компаниями:

  • Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
  • Договор уступки права требования (цессии);
  • Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
  • Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

  • Нужно убедиться в реальности существования договоров.
  • По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
  • Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
  • После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Правильно оформленный участок.
  • Проект прошел все необходимые согласования.

Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

  • Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
  • Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
  • Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
  • Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
  • «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
  • Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.
Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.

Обязательные пункты договора:

  • четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
  • сроки выполнения работ и сдачи дома;
  • цена договора;
  • порядок и форма оплаты;
  • срок гарантий на объект;
  • описание непредвиденных обстоятельств;
  • список документации, необходимой для проведения строительства;
  • срок действия этого договора;
  • реквизиты сторон.
Читайте также:  Как ввести дом (ИЖС) в эксплуатацию

Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

  • Вначале следует собрать больше данных о самом застройщике, поинтересоваться его репутацией, проследить историю его фирмы.
  • Нужно посетить сайт компании, почитать отзывы покупателей, посмотреть строительные форумы, съездить на саму фирму. Там ознакомится с его проектами, узнать,сколько у него сейчас объектов в процессе строительства. Обязательно нужно посетить и сам объект недвижимости, желательно не раз и в разное время. Можно много информации узнать у самих рабочих, обычно они говорят как есть. После такого тщательного мониторинга, можно сделать соответствующие выводы о компании застройщика. Поэтому внимательно подходите к выбору застройщика.
  • Следующее, не поленитесь и сделайте мониторинг цен на недвижимость, проанализировав их стоимость. Преуспевающие кампании не буду сильно занижать свои цены, а нестабильные застройщики будут манить скидками.
  • Проверяйте скрупулёзно правоустанавливающие документы. Смело приглашайте юриста, чтобы обезопасить себя и свои сбережения.
  • Обращайте внимание на сроки действия лицензии, разрешения на строительство. Можно взять на изучение копию проектной документации.
  • Внимательно изучайте все пункты договора. Будьте бдительными, подписывая документ по переуступке прав на квартиры в новостройках. Неплохая идея приобрести недвижимость через уполномоченных организации муниципалитета. Здесь риск сведен до минимума.
  • Следует обратить ваше внимание на то, что на сегодня покупатели новостроек являются соинвесторами строительства недвижимости. Все это значит, что если фирма обанкротилась, первыми в очереди кредиторов стоят инвесторы.

Проблемные застройщики Москвы и Подмосковья

Сегодня лишь около половины застройщиков в договорах следует приснопамятному закону ФЗ № 214.

Другая половина на закон плюет.

Сегодня в Москве действует очень много застройщиков-преступников, по-прежнему занимающимися хищениями, фальсификациями, незаконным привлечение денежных средств.

Многие просто разоряются или ведут строительство в нарушении законодательства. Итог один — многолетние мучения долевых участников.

Виды возможных проблем

  • Для сбора денег используются фирмы-однодневки.
  • Для видимости строится один-два дома, и то коммуникации подводятся к одному.
  • Затягивают бесконечно стройку.
  • Ведут неузаконенное строительство без прав собственности на участок или договора аренды.
  • Осуществляют двойные продажи.
  • Продают квартиры, являющиеся предметом залога.
  • Некачественно строят.
  • Банкротятся и т. д.

В помощь участникам долевого строительства — ниже список неблагонадежных проблемных застройщиков, оказавшимися таковы по тем или иным причинам.

Список неблагонадежных застройщиков Москвы

1. “MR Group”.
2. “Бизнесстрой”.
3. “М-Индустрия”.
4. “ТрейдИннвестгрупп” и “ЖилДомСтрой”.
5. 50. ООО “Континент”.
6. Азбука жилья.
7. ГК Роскомстрой Недвижимость.
8. Группа кампаний “Пионер”.
9. Группа кампаний ПИК.
10. Группа компаний “NBM”.
11. Группа компаний “NBM”.
12. ЗАО “50 СМУ”.
13. ЗАО “Ойкумена”.
14. ЗАО “Подольский домостроительный комбинат”.
15. ЗАО “Премьер Эстейт”.
16. ЗАО “Финансовая корпорация”.
17. ЗАО “Инвестиционно- строительная компания (ИСК) “ЭНБИЭМ”.
18. ЗАО “Тема” и ООО “Тема-Инвест”.
19. ЗАО “Энергостройкомплект- М”.
20. ЗАО «ГВСУ-Недвижимость».
21. ЗАО «Пересвет-Инвест».
22. ИК “КЕМИ ФИНАНС”.
23. Инвестиционно- строительная кампания “Доступный Дом”(“Салур Групп).
24. Кампания “Сити- 21 век”.
25. Концерн “Крост”.
26. Мосинжстрой.
27. Московское городское агентство недвижимости.
28. МСМ 5 недвижимость.
29. НДВ Недвижимость.
30. ОАО “Авгур Эстейт”.
31. ОАО “Главмосстрой-недвижимость”.
32. ОАО “Социальная инициатива”.
33. ОАО “Моспромстройматериалы”.
34. ОАО АО “МИЭЛЬ”.
35. ООО “Жилсоцстрой”.
36. ООО “Ивантеевка-Интерстрой”.
37. ООО “Кондр”.
38. ООО “Кримсон”.
39. ООО “ОСК-сервис”.
40. ООО “Проектсервис холдинг”.
41. ООО “СлавРиэлт”.
42. ООО “СМУ- 9” (старое название ООО “ПИК- Девелопмент”).
43. ООО “Спектр”.
44. ООО “СтройДом”.
45. ООО “Стройжилинвест”
46. ООО “Мономахъ.
47. ООО “ОСК-сервис” и ЗАО “Ремстройтрест”.
48. ООО «Арсенал Грант» 49. ООО «Фарн-Трейд».
50. РиаКом.
51. СУ-155.

Реестр проблемных застройщиков Подмосковья здесь

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *