Участок земли под индивидуальное жилое строительство. Инструкция

Законодательно разрешено возводить жилые дома не на всех земельных участках.

Такие строительные работы допускается проводить только на территориях с соответствующим видом разрешённого использования, а именно землях:

  1. под ИЖС.
  2. предназначенных для занятия личным подсобным хозяйством (они расположены в границах земель поселений).
  3. отведённых под дачное строительство.
  4. для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (жилая постройка возводится для проживания рабочего персонала и самого фермера в период c/х работ).

Чтобы купить землю под строительство дома, она должна быть зарегистрирована в кадастровой службе. Будет подготовлена соответствующая документация, что закреплено в статьях 131 ГК, а также 11 и 37 ЗК РФ. После регистрации лицо, продающее недвижимость, сможет получить в госорганах выписку из ЕГРН, подтверждающую его права владения собственностью.

Согласно статье 48 ГрК РФ, территории под ИЖС предназначены только для возведения частных домов определённого размера. Процедура регистрации прав собственника такой недвижимости в госорганах и, следовательно, право получить подтверждающее свидетельство, закреплены в ФЗ О госрегистрации прав на недвижимость.

Важные положения установлены Законом о Госкадастре недвижимости и Земельным кодексом:

  1. Покупателю следует уточнить, к какой категории и виду пользования принадлежит интересующее его недвижимое имущество. Лучше всего приобретать участки, которым присвоена категория земель под населённые пункты, а также предназначенные для ИЖС.
  2. Требуется узнать, проведена ли процедура межевания. Если она не проводилась, тогда границы и основные характеристики территории не были в точности зафиксированы. В будущем это может привести к спорам между собственниками недвижимости, расположенной по соседству друг к другу. Саму процедуру можно заказать в геодезической организации, а после её проведения будет подготовлено заключение специалиста и межевой план.
  3. Перед заключением сделки продавец должен предоставить покупателю всю правоустанавливающую документацию. Полный перечень документов зависит от особенностей конкретной сделки, и может быть уточнён у юриста или в регистрирующем органе.

Такая передача права собственности оформляется посредством договора купли-продажи. Для надёжности он может быть составлен в нотариальной форме.

Сам договор не нужно регистрировать – регистрируется только переход права собственности на продаваемое имущество от одного лица к другому. Допускается строительство жилых домов площадью не более 1500 кв. м. и высотой не больше 3 этажей.

Условия оформления

Продавцы земельных участков подразделяются в зависимости от правового статуса и права собственности на недвижимость:

  1. являющиеся собственностью государства, муниципалитета или органов субъекта РФ.
  2. принадлежащие частным лицам (физическим или юридическим). При этом это может быть как индивидуальное право собственности, так и совместное (долевое) владение.

План действий по покупке

Выбрав определённый земельный надел, покупатель должен убедиться, что территорию действительно можно купить, а затем возвести на ней жилой дом.

Узнать наверняка, кому принадлежит приглянувшееся имущество, потенциальный покупатель может в Земельном комитете, занятом вопросами принадлежности территорий. Государственная собственность

Государственная собственность

Покупка земли у государственных и муниципальных органов отличается большими затратами времени.

В статье 39 ЗК зафиксирована процедура предоставления государственных и муниципальных территорий гражданам РФ.

Приобрести такое недвижимое имущество у местных органов власти можно, став участником аукциона. Узнать о дате и времени их проведения вы можете:

  • В местной администрации (или зайдя на её официальный сайт).
  • В СМИ вашего населённого пункта (по закону, сведения о проведении таких мероприятий должны быть освещены в местной прессе).
Читайте также:  Как ввести дом (ИЖС) в эксплуатацию

В сообщении о проведении торгов должны присутствовать:

  • Номер постановления главы местной администрации (о продаже территории из земельного фонда населённого пункта).
  • Форма (открытая, закрытая и т.п.) и порядок (на каких условиях проводится, какова начальная цена и т.д.) проведения торгов.
  • Сведения о предмете, который разыгрывается на аукционе (номер лота, номер по кадастру и прочая информация об недвижимости).

Есть всего два вида торгов. Отличаются они правами на землю:

  1. Торг по продаже наделов в собственность участникам аукциона.
  2. Аукцион по передаче прав на оформление договора аренды земли.

При торгах за право аренды недвижимое имущество предоставляют в пользование на конкретных условиях. Срок аренды чаще всего равен 3 годам.

Также арендатор обязуется на протяжении действия соглашения закончить строительство жилого дома и ввести его в эксплуатацию. Когда срок действия договора подходит к концу, съёмщик сможет приобрести территорию с домом в собственность.

Чтобы принять участие в торгах, потребуется:

  • Составить заявление на имя главы вашего муниципалитета об участии.
  • Подать удостоверение личности.
  • Перевести требуемую сумму задатка, необходимого для участия.

В заявлении указывают желаемые характеристики и параметры недвижимого имущества, а также вид приобретаемого права на него. Это может быть аренда с дальнейшим правом покупку после завершения строительства, либо же присвоение в собственность.

После того, как будет выявлен победитель (гражданин, предложивший наибольшую сумму), он получает права на участок, а остальным участникам должны вернуть предоставленный задаток.

В ряде случаев в торгах участвует лишь один желающий. Обычно это происходит, когда земля расположена на территории малых населённых пунктах (поскольку в крупных городах меньше свободных участков, рассчитанных под ИЖС). Тогда аукцион признают несостоявшимся, а участник получает право подписать соглашение купли-продажи либо аренды разыгрываемого лота. При этом цена за землю равняется начальной стоимости, установленной организатором (т.е. муниципалитетом) аукциона.

У частного лица

Покупатель должен внимательно изучить кадастровый план участка и выписку из ЕГРН на него. Он станет обладателем именно того надела, который был зарегистрирован в кадастровых органах и получил идентификационный номер.

В выписке должны быть указаны основные данные о недвижимом имуществе:

  • Местоположение (когда отсутствует точный адрес, даётся описание его расположения).
  • Размер и границы. Категория.
  • Вид разрешённого использование (обязательно – под ИЖС).
  • Стоимость по кадастру (учтите, что она может отличаться от рыночной цены).

Важную информацию можно найти в графе «особые отметки». Там может быть записано, что площадь является ориентировочной, границы не установлены и т.п.

Если на участке не провели процедуру межевания и его границы не зафиксированы в госкадастре, вы можете обратиться в геодезическую компанию и заказать определение границ территории.

Сделав это, вы обезопасите сделку и исключите возможные споры с соседями и иными лицами по поводу законности границ. Также продавец может самостоятельно организовать аукцион, предоставляя победителю права на покупку.

Читайте также:  Образец (бланк) предварительного договора купли-продажи земли

Стоимость

На цену влияют следующие факторы:

  • Удалённость от населённых пунктов.
  • Близость к транспортным линиям и автомобильным магистралям.
  • Наличие или отсутствие линий коммуникации.
  • Инфраструктура, имеющаяся в районе расположения.
  • Размер и других характеристики недвижимого имущества.
  • Желательно, чтобы соблюдалась пропорция 1 к 10 между площадью дома и размером рассматриваемой территории.

Стоимость также колеблется в зависимости от региона проживания. Земли под ИЖС дороже участока под дачное строительство почти вдвое.

При покупке у муниципалитета цена определяется местными властями. Оценкой стоимости занимаются специальные организации, нанимаемые покупателем или продавцом на возмездной основе.

В соответствии с 333 статьёй НК, за регистрацию своих прав новый собственник оплачивает госпошлину в размере 200 рублей. Величина налога, взимаемого с земель под ИЖС, определяется местными властями на основании предназначения участка.

В НК лишь закреплена максимально возможна ставка – 0,3 %.

Особенности при возведении многоквартирного дома

Согласно закону, многоквартирным домом считается здание с определённым числом квартир, не обладающих индивидуальным выходом на территорию возле дома.

В ЖК установлено, что в таком сооружении присутствует общее имущество, принадлежащее всем собственникам жилых помещений.

Законодательство даёт право на строительство многоквартирного дома на территориях под ИЖС. Однако для этого нужно будет изменить вид разрешённого использования территории, а также разрешение градостроительного отдела на постройку многоквартирного дома.

Для начала, потребуется найти подходящий земельный участок, отвечающий всем законным требованиям (геологическим и строительным). Лучше всего приобретать землю рядом с населённым пунктом, поскольку позже к дому будет проще провести инженерно-коммуникационные линии.

Ориентируются на установленные строительные нормы и правила, ГОСТы и требования СанПиН. После проведения инженерной и геологической проверки составляется проект строительства. После завершения строительных работ дом сдаётся в эксплуатацию, а затем все собственники жилых помещений могут оформить свои права.

Покупатель такого недвижимого имущества должен получить от продавца следующую документацию:

  1. Выписку из ЕГРН. В нём должно быть указано, что территория принадлежит к категории поселения, а его вид разрешённого использования – строительство многоквартирного жилья.
  2. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, где зафиксирован его номер по кадастру.
  3. Также может потребоваться градостроительный план, проект дома и экспертиза, а также разрешение на проведение строительства от местной администрации.

Проведение строительных работ в селе, коттеджных поселках, городе

Участки под строительство в коттеджных посёлках отличаются огромными ценами, поскольку данных земель мало на рынке. Их стоимость во многом зависит от расстояния до ближайшего города и наличия необходимой инфраструктуры и линий коммуникации. Поскольку территории коттеджного посёлка чаще всего относят к наделам с/х назначения или дачного строительства, то разрешено строительство домов только для сезонного проживания, а не капитальных сооружений. Чтобы изменить это положение, потребуется пройти множество инстанций и собрать огромный пакет документов.

Читайте также:  Возможен ли перевод земель (СНТ, дачные и др.) в земли под ИЖС

Поэтому покупать следует только земли под ИЖС. При этом регистрацию прав на дом в коттеджном посёлке можно будет провести только тогда, когда весь посёлок будет сдан в эксплуатацию (как правило, это длится до 7 лет), и застройщик оформит передаточный акт.

Для приобретения надела в селе также подаётся заявление в администрацию местного сельсовета с обозначением дальнейшего использования, присвоения в собственность, а также основных характеристик территории. Именно сельсоветы отвечают за выдачу такой недвижимости населению.

В течение 10 рабочих дней с даты подачи заявления будет вынесено соответствующее решение. Отказ должен быть мотивирован. Во многом результат зависит от того, проживает ли покупатель на территории, где расположен данный участок.

Разрешение на возведение жилого дома в селе выдаёт администрация района. Если же надел расположен в черте города, разрешение получают в градостроительном отделе.

Арендованная недвижимость

Аренда земель под индивидуальное жилищное строительство оформляется на срок не более 10 лет. За это время должно быть проведено строительство дома.

После ввода здания в эксплуатацию его, вместе с землёй, можно будет приватизировать. Для этого нужно зарегистрировать права на дом.

Желающему приобрести участок нужно найти подходящую территорию и подать заявление в местные органы. В администрации должны утвердить возможность аренды данного имущества. Тогда на официальном сайте и в СМИ опубликуют сообщение о поиске арендатора.

В установленную дату проводится аукцион, и если отсутствуют другие лица, заинтересованные в аренде, с заявителем подписывается договор аренды. Если есть другие желающие, проводятся полноценные торги. Организатор аукциона определяет начальную цену и размер увеличения платежа.

Победитель, заключив договор аренды, регистрирует его в Росреестре. После этого он может начать строительные работы. По завершении которых проводится выкуп участка.

После оформления сделки купли-продажи

После заключения сделки в регистрирующий орган подают:

  1. Заявление о госрегистрации права собственности покупателя.
  2. Документ, удостоверяющий личность покупателя и продавца.
  3. Свидетельство о праве собственности прежнего владельца.
  4. Договор купли-продажи и акт передачи недвижимости.
  5. Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию прав.

Желающий приобрести землю под строительство жилого дома может также купить участок иного целевого назначения, а затем сменить его, обратившись в местную комиссию, которая занимается вопросами земельных отношений и строительства. Однако это более сложный способ, сопряжённый с множеством трудностей, возникающих при переводе земли в другую категорию, а главное – огромными затратами времени.

Оставить комментарий