Когда арендатор имеет право расторгнуть Договор аренды

Если у нанимателя возникает необходимость расторгнуть существующий договор, то ему следует внимательно изучить текст составленных договоренностей об аренде. Это позволит разрешить сложившуюся ситуацию без обращения в суд.

Поэтому еще на стадии оформления сделки ее участники должны предусмотреть такую возможность, а арендодатель прописать особые условия для прекращения арендных правоотношений и порядок расторжения соглашения.

Но если этот момент никак не отражен в обоюдных соглашениях, то пройти процедуру прекращения права аренды будет весьма затруднительно.

И если расторжение все-таки необходимо, то это право может возникнуть исходя из срока договоренностей, и если аренда имеет бессрочный характер, то отказаться от договоренностей сторон можно когда угодно.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Правда, для законности этого факта, пожелавшая разорвать отношения сторона обязана заблаговременно предупредить другого участника сделки. Отдельно прописывать эти условия в договоре нет необходимости, поскольку ст. 610 Гражданского Законодательства позволяет ему сделать это даже без обращения к судебным органам.

Природу возможных обоснований для расторжения арендного соглашения в гражданском праве условно делят на 2 типа:

  • по общим признакам, которые можно применять в отношении любых договоренностей (ст. 450 и ст. 451);
  • по особым, которые разрешают проблемы арендных соглашений. Они также подразделяются законодательством:
    • допускающий досрочный разрыв правоотношений для арендатора (ст. 620);
    • обоснования для прекращения деловых отношений для арендодателя (ст.619);
    • условия для прекращения аренды с неопределенным сроком (ст. 621).

К общим обоснованиям можно отнести окончания срока действия соглашения, в котором не предусмотрена автоматическая пролонгация, и при наступлении определенной даты арендатор не может больше пользоваться переданным ему недвижимым имуществом.

Но аренда это обоюдная сделка, а при досрочном расторжении могут нарушиться права другой стороны, поэтому в Законе предусмотрены понятия, когда это допустимо, а когда расторгнуть существующий договор будет невозможно.

Если есть намерения досрочно разорвать правоотношения, то законом предусмотрено только 3 обстоятельства, допускающие это юридически значимое действие:

  • если достигнуты между сторонами договоренности о прекращении правоотношений;
  • по основаниям, заведомо прописанным в соглашении по аренде;
  • решение проблемы через судебный орган, по инициативе любого участника сделки, но отражающиеся в Законе.

Первый вариант самый безболезненный, обычно при согласии сторон проблем не возникает. Стороны оформляют дополнительно соглашение, в котором выражают свою волю на расторжение.

Ну а если стороны заранее установили все причины для расторжения, и внесли их в договор, то следует сослаться на те пункты договоренностей, которые были прямо нарушены другой стороной.

Обострения могут возникнуть во втором случае, когда кто-то из участников не дает свое согласие на разрыв. Здесь можно найти только один выход – обращение к судебному разбирательству, но для принятия положительного решения нужны очень веские основания.

Законодательство предусматривает несколько веских обоснований для судебного искового производства по разрыву правоотношений, вытекающих из договора аренды:

  • когда арендодатель не передал в полной мере имущество, которое было предметом договоренностей;
  • в случае создания искусственных препятствий, по использованию передаваемого в аренду имущества;
  • если оговоренное имущество имеет существенные недостатки, и пользоваться им в указанных договором целях нет физической возможности. Этот вариант требует особого отношения, оно может служить обоснованием для прекращения отношений только в том случае, если арендодатель утаил скрытые дефекты при передаче, также они отсутствуют в передаточном акте. То есть незнание о возможных недостатках и будет веским обоснованием для досрочного расторжения договоренностей;
  • если договором предусмотрено, что арендодатель обязуется отремонтировать переданное в аренду помещение, но не сделал этого в разумные или заранее оговоренные сроки;
  • При наступлении фарс-мажорных событий – потоп, наводнение или ураган, которые полностью или частично разрушили переданное имущество, и арендатор не может отвечать за эти события.

Уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока рассматривается на этой странице.

Как оформить

Поскольку это важный юридически значимый документ, дающий право на отказ от арендованного имущества, то его следует составлять по всем правилам делопроизводства.

К тому же он также подлежит регистрации, если первоначальные соглашения были внесены в Росреестр:

  • в шапке документа указывается название, то есть соглашение…
  • в правом углу пишут дату и место составления;
  • реквизиты сторон правоотношений – наименование, почтовые адреса, сведения о ИНН и КПП;
  • кто представляет интересы сторон – номер нотариальной доверенности с указанными полномочиями;
  • в теле документа следует упомянуть, между кем и кем достигнуты соглашения, ФИО представителей;
  • при обоюдном согласии стороны решили расторгнуть достигнутые арендные правоотношения по договору (его № и дата заключения, предмет);
  • наличие и отсутствие претензий друг к другу;
  • соглашение вступает в силу в момент его подписания и полного возврата переданного имущества по описи в срок 10 дней.

К соглашению следует приложить акт передачи, оформленный по правилам делопроизводства.

Документ составляется в 2 экземплярах каждой стороне договора. В конце указывают адреса и банковские реквизиты, ставят подписи и печати организаций.

Соглашение вступить в законную силу только после прохождения регистрационных действий по смене владельца имущественных прав.

Чтобы соглашение вступило в силу, его необходимо внести в единый реестр прав на недвижимые объекты, поэтому следует подготовить следующую комплектацию документов:

  • заявление от имени одной из сторон сделки. В нем следует указать на прекращение правоотношений по аренде, дату и место совершения отказа от сделки, заключенной по таким-то условиям на такую-то дату;
  • оригинал платежной квитанции об уплате пошлины за проведение внесения записи о смене владельца имущества. Для граждан она составляет 200 руб., для компаний и организаций – 22 тыс. руб., за регистрацию самого соглашения пошлину оплачивать не нужно;
  • если кто-то из сторон освобожден от уплаты пошлины в соответствии с законом, то необходимо представить подтверждающий документ.

К сведению! Если у регистратора отсутствуют данные об уплате пошлины, заявителям будет выдан отказ в регистрации:

  • доп. соглашение в количестве 2 экз.;
  • копия и оригинал основного арендного договора, копию следует заверить нотариально;
  • оригинал и ксерокопия акта приемки имущества.

Залог при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора

В большинстве случаев применяется при найме жилого или нежилого помещения под проживание или коммерческие нужды. Арендодатель тем самым подстраховывает себя от возможной неуплаты арендной ставки или порчи вверенного нанимателю имущества.

Это общепринятая практика, и ничего особенного в залоге нет, его сумма обычно равносильна сумме месячного платежа.

Но все обеспечительные меры, которые могут быть покрыты залогом, обязательно должны отражаться в тексте основного договора, например:

  • залог не возвращается, если оплата проведена не полностью;
  • невозврат залоговой суммы может быть в тех случаях, когда имущество арендодателя испорчено или повреждено и не подается восстановлению;
  • при одностороннем срочном расторжении соглашения сумма не подлежит возврату, так как владелец упускает свои имущественные выгоды;
  • другие допустимые законом основания.

И если арендатором была передана залоговая сумма с должным оформлением передачи, и имеют место быть перечисленные основания для невозврата, то залог остается у владельца имущества.

И наоборот, если оплата проводилась вовремя, и нет задолженности, имущество передано в целости и сохранности, то у владельца нет законных оснований для невозврата залоговой суммы.

Последствия

Некоторые юридически подкованные арендодатели так составляют соглашение об аренде, что досрочное расторжение может принести нанимателю существенные убытки.

И если в договоре есть оговорка, что наниматель лишается залоговой суммы из-за досрочного расторжения, то это можно считать злоупотреблением своим правом и основанием для отмены этого пункта.

Какие существуют способы разрыва соглашения?

Расторжение договора аренды производится следующими способами:

  • по обоюдному согласию – самый простой способ, достаточно лишь заключить соответствующее соглашение;
  • в одностороннем порядке;
  • через обращение в суд.

Два последних способа чаще всего используются, когда арендатор/арендодатель нарушают правила документа об аренде. Помимо досрочного расторжения пострадавшая сторона претендует и на компенсацию убытков.

Возможно ли расторжение договора по обоюдному согласию?

Расторжение договора аренды может требоваться по разным причинам:

  • арендатор/арендодатель нарушали правила соглашения, но пришли к компромиссу без привлечения правоохранителей;
  • возникли личные обстоятельства, например, арендодателю срочно понадобились денежные средства и он решил продать сдаваемый объект.

Не всегда расторжение договора аренды основывается на негативных факторах. Независимо от причины такого решения, в соглашении нужно указать:

  1. причины;
  2. стадия, на которой находится исполнение договора. Здесь нужно отразить передан ли был объект в пользование, либо сделать это владелец не успел;
  3. обязательный пункт – взаиморасчет арендатора/арендодателя. Финансовых претензий у арендодателя/арендатора остаться не должно. Средства за неиспользованный период могут быть возвращены (эти условия рекомендуем указать в документе об аренде);
  4. оговаривается срок, в течение которого имущество вернется в собственность владельца.

Арендатор может вернуть имущество в момент заключения дополнительного соглашения. В целях подстраховки желательно составить акт приема/передачи, в документе арендатор/арендодатель ставят подписи, подтверждая этим, что претензий друг к другу у них нет. В акте детально описывается арендованный объект, его состояние, наличие дефектов. Если дефекты появились по вине временного владельца, то в документ вносится положение о компенсации убытка.

Считать расторгнутым договор аренды можно после подписания соответствующего соглашения. В нем при необходимости указывается другой срок расторжения, когда документ станет недействительным.

Учтите, если соглашение об аренде оформлялось у государственного регистратора, то и его отмена регистрируется так же.

При каком условии возможно обращение в суд от арендатора?

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

  • не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
  • после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
  • собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в “разумные сроки”, степень “разумности сроков” устанавливается индивидуально;
  • если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

  1. сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
  2. в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

  • при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
  • нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
  • игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
  • при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

  • сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
  • если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Оставить комментарий