Продажа квартиры после приватизации

С 1991 года был принят закон, согласно которому каждый гражданин получал право оформить муниципальное жилье, в котором он проживает и зарегистрирован, в личную собственность.

Этот законодательный акт «развязал» руки нанимателям государственного жилья и предоставил им замечательные возможности:

  • они становились полноправными владельцами квартир;
  • хозяева могли сдавать недвижимость в аренду и получать с этого дополнительную прибыль в семейный бюджет;
  • можно было продать жилье по рыночной цене (а это немалая сумма, особенно учитывая то, что квартира досталась бесплатно);
  • после смерти собственника имущество по праву переходило во владения его прямых наследников;
  • хозяева могли составить завещание в пользу третьих лиц (как физических, так и юридических);
  • можно было заложить квартиру при оформлении кредита в банке.

Но вместе с тем, новые владельцы жилищ получали и обременения в виде:

  • содержания квартиры и взносов на содержание и обслуживание общедомовой территории (подъезд, лифт и т.д.) за свой счет;
  • ежегодной уплаты налога на имущество.

Особенности продажи приватизированной квартиры

С муниципальным жильем нельзя проводить никаких операций, поэтому при определенных обстоятельствах, граждане, проживающие в государственной квартире, начинают интересоваться вопросом, можно ли продать и как это сделать с приватизированной квартирой. К примеру, необходимость продать жилье может возникнуть в случае, когда семья планирует переезд в другой микрорайон города или вообще в иной населенный пункт (или даже страну). Оставлять жилище на произвол судьбы никто не хочет, да и в другом месте новой жилплощадью никто уже не обеспечит.

Поэтому продать квартиру – единственный выход из ситуации, а к вырученным за нее средствам можно немного добавить и купить себе жилище там, куда планируется переезд. Ситуаций, когда продажа недвижимости является единственным разумным решением, немало, поэтому оформление муниципального имущества в личную собственность – правильный и законный путь в решении возникших проблем.

Но не все так просто. Продажа приватизированной квартиры имеет достаточно своих нюансов и тонкостей, которые необходимо учитывать, прежде чем затеять весь этот процесс. Прежде всего, необходимо выяснить текущий статус жилища, то есть удостовериться в том, что оно подлежит приватизации, ведь согласно российскому законодательству приватизировать нельзя:

  • жилплощадь из ведомственного жилого фонда;
  • жилье в аварийном и подлежащим сносу доме;
  • жилфонд военной части;
  • служебные квартиры.

Если недвижимость подпадает под действие закона «О приватизации жилфонда РФ» №1541-1, то можно смело приступать к сбору необходимых документов и подавать заявление в соответствующие органы для оформления жилища в личную собственность.

Только после завершения данной процедуры, которая может длиться от одного до трех месяцев, и получения в регистрационном органе Свидетельства о регистрации права собственности, можно задуматься о его продаже.

На вопрос можно ли продать приватизированную квартиру, ответ будет однозначным – да. Приватизация жилья подразумевает получение права распоряжаться им на свое усмотрение, в том числе и продавать. Поэтому теоретически квартиру можно продать сразу же после получения на руки Свидетельства о правах собственности. Закон не устанавливает никаких ограничений относительно вариантов распоряжения приватизированной недвижимостью, кроме тех, которые будут нарушать права и интересы других граждан.

Через сколько можно продать квартиру

Российское законодательство позволяет продавать или отчуждать имущество любым другим способом сразу после регистрации прав собственности в Росреестре. При положительном решении о приватизации муниципальной квартиры, собственнику или группе собственников будут выданы на руки договора приватизации, с которыми необходимо обратиться в территориальный регистрационный орган.

Также необходимо будет предоставить пакет сопроводительных документов и уже на месте написать соответствующее заявление. Процедура регистрации прав собственности в среднем займет 10-14 дней, после чего каждый участник процесса приватизации получит свой экземпляр Свидетельства.

С момента получения документа, устанавливающего права собственности на квартиру, ее хозяин (хозяева) могут совершать любые сделки с приватизированной недвижимостью. Но здесь нужно учитывать форму собственности, в которую перешла муниципальная квартира после приватизации, поскольку от этого зависит насколько легко и быстро можно будет продать недвижимое имущество.

Читайте также:  Оценка ущерба после залива квартиры

Приватизированное жилье может быть собственностью:

  • единоличной;
  • совместной;
  • долевой.

Единоличная форма собственности приватизированного жилья позволяет совершить его продажу без дополнительных трудностей и проблем, ведь собственником является один человек, решение которого не зависит от третьих лиц. Исключением могут быть ситуации, когда на данной жилплощади прописаны:

  • несовершеннолетние дети;
  • дети-инвалиды;
  • инвалиды;
  • иждивенцы и другие категории социально незащищенных слоев населения.
Внимание! Наличие прописанных лиц в квартире существенно осложняет процесс продажи, но не делает его невозможным.

При совместной форме собственности полноправными хозяевами являются сразу оба супруга. Поэтому ни один из них не вправе распоряжаться приватизированной жилплощадью без предварительного согласования данного вопроса с другим совладельцем. Если кто-то из супружеской пары будет против продажи жилища, то второй сможет его продать только при следующих условиях:

  • после развода (когда жилье делится поровну между мужем и женой);
  • после суда (если один из них подал исковое заявление о выделении доли в квартире).

Данное обстоятельство может стать камнем преткновения при продаже приватизированной квартиры, поэтому к выбору формы собственности нужно отнестись со всей ответственностью и серьезностью еще до начала приватизации.

Долевая форма собственности недвижимого имущества подразумевает выделение долей в квартире для каждого участника приватизации, которые достигли возраста 14 лет. Каждый из них является полноправным хозяином своей доли и вправе распоряжаться ею на свое усмотрение. Но есть одно «но». В вопросах продажи приватизированной недвижимости приоритет при выборе покупателя доли отдается другим собственникам, имеющим доли в этой квартире. Если никто из настоящих владельцев долей не желает выкупать долю, то собственник может продать ее третьим лицам со стороны.

При продаже приватизированной квартиры следует учитывать еще одно обстоятельство. Поскольку муниципальное жилье перешло в частную собственность нового владельца бесплатно, то при продаже его (переводе в денежный эквивалент) вырученная сумма расценивается законодательством как чистая прибыль. А согласно Налоговому Кодексу РФ все доходы физических лиц должны облагаться налогом – НДФЛ.

Согласно законодательству РФ любые сделки с приватизированным имуществом не являются объектом налогообложения. Поэтому если с момента приватизации квартиры прошло более трех лет, то при продаже недвижимости платить НДФЛ не нужно. Если акт продажи имущества совершается в первые три года после приватизации, то вырученная сумма за жилище будет обложена подоходным налогом.

При продаже приватизированной жилплощади продавец должен будет уплатить в казну налог.

Риски покупателя при покупке

При приобретении приватизированной квартиры покупатель может столкнуться с рядом проблем и трудностей, а то и вовсе потерять и деньги, и жилье. Даже в случаях, где с документами на недвижимость все в порядке, на руках у собственника есть Свидетельство о праве собственности, а также письменные нотариально заверенные согласия на проведение сделки от членов его семьи, все равно покупателя могут подстерегать определенные риски.

Самым распространенным явлением среди подобных сделок с недвижимым имуществом является наличие так называемых «отказников» от приватизации. Это те лица, которые имели полное право участвовать в приватизации и получить в личную собственность какую-то долю в квартире, но по некоторым соображениям они почему-то оформили официальный отказ от участия в процессе и дали свое согласие на приватизацию квартиры без них.

В таком случае квартира переходит из муниципальной собственности в частную тем гражданам, которые приватизировали жилье. «Отказники» в свою очередь, несмотря на изменения формы собственности жилплощади, сохраняют за собой право бессрочного пользования ею.

Читайте также:  Коммунальные услуги и перерасчет (Постановление Правительства №354)

Став полноправным хозяином имущества и получив право распоряжаться им, новый владелец не вправе воспрепятствовать реализации прав на бессрочное пользование данной квартирой теми, кто ранее отказался от участия в приватизации. Соответственно при смене собственника (при продаже квартиры), новый хозяин также не может ни выселить, ни отменить прописку «отказников» в данной квартире.

Эксперты не рекомендуют приобретать приватизированную недвижимость, если в ней на момент продажи числятся зарегистрированные лица, отказавшиеся от участия в приватизации.

Если «отказники» все-таки имеются, то перед оформлением договора купли-продажи необходимо разыскать их и потребовать в письменном виде заявить о том, что место постоянного проживания они сменили добровольно, и они понимают, что этим самым они утрачивают любые права на пользование продающейся квартиры. После того, как письменные заявления каждого «отказника» будет на руках, можно оформлять сделку, но в договоре обязательно должен быть пункт с перечислением всех отказавшихся от приватизации лиц и определением их права на бессрочное пользование жильем. Покупатель, подписываясь под этим пунктом, автоматически соглашается с тем, что приобретает квартиру с «обременением».

Во избежание всевозможных неприятностей, необходимо до покупки жилища:

  • внимательно ознакомиться с информацией об объекте и содержимым его правоустанавливающих документов;
  • проверить, нет ли на данный момент зарегистрированных в квартире лиц, особенно несовершеннолетних, инвалидов, сирот и т.д.;
  • узнать, имеются ли «отказники» от приватизации;
  • убедиться, что настоящая планировка жилища соответствует техническому плану БТИ;
  • проверить информацию на предмет того, не обременена ли квартира какими-либо обязательствами (к примеру, не заложена ли она).

Несведущему человеку весьма непросто будет самостоятельно разобраться во всех этих тонкостях, поэтому лучше подстраховаться и воспользоваться услугами профессионального юриста.

Размер налога при продаже

Вместе с правом распоряжаться недвижимым имуществом собственник после приватизации приобретает еще и некоторые обязательства по отношению к объекту. Первым делом на него возлагается обязательство ежегодной уплаты имущественного налога, размер которого может отличаться в зависимости от региона, в котором приватизирована квартира.

Налоговым законодательством РФ установлена верхняя граница, которую данный вид налогообложения не может превышать – это 0,1% от рыночной стоимости приобретенного в личную собственность имущества.

Еще одним видом налога при отчуждении имущества является НДФЛ, поэтому во избежание его уплаты при оформлении сделки с недвижимостью, собственники интересуются, через сколько можно продать квартиру после приватизации, чтобы освободиться от данного обязательства?

Если новоиспеченный хозяин решил в первые три года после приватизации продать недвижимость, то он обязан будет в казну уплатить 13% от стоимости квартиры – налог на доходы физических лиц, поскольку данная следка расценивается с точки зрения закона как получение прибыли (жилье-то в собственность продавец получил бесплатно). В 2017 году были внесены некие изменения в Налоговый Кодекс РФ, согласно с которыми можно избежать уплаты НДФЛ при продаже приватизированной жилплощади, но только при условии, что приватизировалась она не менее трех лет назад с момента получения Свидетельства о регистрации прав на нее.

Внимание! Налогом при продаже не облагаются те приватизированные квартиры, рыночная стоимость которых не превышает 1 миллион рублей, независимо от сроков владения объектом недвижимости.

Если сделки по продаже квартиры в первые три года после приватизации не избежать, а соответственно и уплаты налога, расходы можно существенно сократить, если воспользоваться правом на получение налогового вычета. Суть данного метода заключается в том, что кадастровая стоимость продаваемого жилья уменьшается на 1 миллион рублей, а остаток облагается налогом, то есть база налогообложения существенно снижается. Это значит, что при продаже/покупке квартиры, кадастровая цена которой равна 1 миллиону рублей или меньше этой суммы, НДФЛ не платится.

Читайте также:  Что может быть при продаже-покупке квартиры по военной ипотеке?

Но и здесь есть свои нюансы:

  • воспользоваться правом налогового вычета можно только один раз в жизни;
  • правом имущественного вычета наделены только официально трудоустроенные лица;
  • максимальная стоимость жилой недвижимости для определения налогового вычета составляет 2 миллиона рублей, то есть максимальный размер вычета равняется 260 тысяч руб.;
  • если в течение одного года с момента продажи жилья продавец купит новую жилплощадь, то базой налогообложения будет разница между суммой продажи приватизированной квартиры и суммой покупки недвижимости (если сумма покупки превышает вырученную сумму при продаже, то платить налог нет необходимости, и покупатель на эту разницу должен получить доплату от государства).

К примеру, если гражданин в апреле осуществил продажу приватизированной квартиры за 1,5 миллиона рублей, то он должен был уплатить в казну 195 тысяч рублей. В ноябре этого же года он совершает покупку нового жилья за 3,2 миллиона рублей. Это значит, что государство должно ему выплатить налоговый вычет в размере 260 тыс. руб. (максимально допустимое значение), но с учетом его обязательств уплаты налога на сумму 195 тысяч рублей, из казны он получит только 65 тысяч руб. (260 -195 = 65).

Вопрос-ответ

Вопрос: как продать приватизированную жилплощадь с несовершеннолетним ребенком?

Ответ: если при продаже приватизированной жилплощади на ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, данное обстоятельство существенно усложнит процесс оформления сделки. Чтобы продажа состоялась без эксцессов и была оформлена в соответствии с требованиями российского законодательства, необходимо до подписания договора выписать детей из данной жилплощади и прописать их в квартире, которая ни чем не уступает предыдущей, то есть чтобы условия проживания в результате смены места регистрации несовершеннолетних не ухудшились.

Вопрос: можно ли продать свою долю в квартире без согласия?

Ответ: данный вопрос регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, который гласит о том, что продажа доли в приватизированном жилье возможна только с согласия остальных «дольщиков»-собственников. Но осуществить задуманное (продать) можно и без их согласия. Для этого необходимо соблюсти определенную законом процедуру:

  1. Письменно известить каждого совладельца о своем намерении продать долю (сделать это лучше так, чтобы потом на руках осталось документальное подтверждение письменного уведомления о своих намерениях, к примеру, заказным письмом).
  2. После получения данного уведомления «дольщикам» дается определенный период времени, чтобы подумать и принять решение на счет того, будут ли они выкупать эту долю или нет.
  3. Если по истечении установленного законом срока (1 месяц) никто из совладельцев приватизированной квартиры не изъявил о своем желании выкупить долю, то законом допускается ее продажа третьему лицу, независимо от того, согласны другие «дольщики» с таким решением или нет.

Вопрос: можно ли продать приватизированную недвижимость с прописанным человеком?

Ответ: несмотря на то, что в квартире прописаны люди, этот факт не является серьезным препятствием для отчуждения имущества путем продажи. Главное до оформления сделки купли-продажи снять прописанных лиц с регистрации. Если они отказываются выписаться в добровольном порядке, то владелец квартиры имеет полное право обратиться для решения этого вопроса в судебные инстанции и потребовать принудительной выписки данных лиц, приведя веские аргументы для данного обращения (в конкретном случае – это предстоящая продажа приватизированного жилья).

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *