Как оценить стоимость квартиры самим?

На стоимость жилья влияет множество факторов – все их необходимо учитывать при оценке.

    Основными параметрами для определения стоимости квартиры являются следующие составляющие:
  • месторасположение квартиры (престижность района и окружение);
  • удаленность от центра города, а также близость к станциям метро и остановкам наземного транспорта;
  • юридическая «чистота» квартиры (нет ли долгов, не является ли жилье предметом залога, не прописаны ли несовершеннолетние дети и инвалиды и т.д.);
  • тип и конструкция дома (панельный, монолитный, «хрущевка», «сталинка», новострой);
  • техническое состояние здания;
  • состояние выставленного на продажу объекта (наличие ремонта и его класс);
  • количество комнат;
  • этаж;
  • наличие балконов, лоджий;
  • присутствие дефектов и недочетов (неузаконенная перепланировка или пристройка; первый или последний этаж; окно выходит на козырек подъезда, неудобный подход и подъезд к дому);
  • метраж помещений и особенности планировки квартиры (совмещенный санузел, два санузла, просторная кладовая, большая лоджия);
  • безопасность (домофон, консьержка, охрана, охраняемая территория).

Сравните цены на квартиру

Чтобы сориентироваться со стоимостью собственного жилья, нужно произвести сравнение цен на аналогичные квартиры в том же районе и в таком же состоянии. Для этого сравниваются уже выставленные на продажу объекты, которые можно найти в журналах или газетах с объявлениями о продаже квартир и на интернет-сайтах. Онлайн-калькуляторы могут помочь в расчетах, однако они выдают ориентировочную стоимость, основываясь на средних показателях по району и не беря в расчет особенности конкретной квартиры.

Многие моменты оценки жилья сегодня пересматриваются.

Например, если в старых домах квартира на верхнем этаже все так же стоит дешевле на 2-3%, чем на других этажах, то в новостройках верхний этаж является несомненным плюсом: вам ничего не капает на голову, никто не топает, а из окон открывается лучший вид.

Если раньше человек годами спокойно созерцал мусорные баки, то в современном сегменте дорогого жилья хороший вид из окна способен увеличить стоимость квартиры на 10%. И напротив. В сегменте экономного жилья окна, выходящие на парковую зону, никак не повлияют на стоимость, а вот магистраль или дымящие трубы завода могут существенно понизить цену квартиры.

Возможные ошибки, когда продаете вы

  • Часто продавцы жилья на вторичном рынке неоправданно завышают цену своей квартиры, надеясь дождаться своего покупателя, который загорится идеей приобрести именно их квартиру. Логика «моя квартира лучше, чем у соседа, поэтому я смогу продать ее дороже» далеко не всегда себя оправдывает.
  • Продавцы завышают стоимость и ждут, что цены на рынке жилья рано или поздно снова вырастут, и вот тогда им удастся продать квартиру по самой выгодной цене. Однако из-за своей инертности рынок недвижимости не скоро реагирует на изменение тенденций, и продажа квартиры при таком подходе может затянуться на годы.
  • Ориентируясь на другие аналогичные объекты недвижимости, выставленные на рынке, продавцы теряют объективность или просто забывают о торге, который уже включен в заявленную стоимость, и плюсуют дополнительную сумму к стоимости квартиры.
  • Многие прибавляют к стоимости квартиры мебель и технику, с которой собираются жилье продавать. Это грубая ошибка, так как все дополнительные объекты должны продаваться отдельно. Они обычно не имеют никакого отношения к стоимости квартиры.
  • Зачастую продавцы преувеличивают достоинства квартиры.
Читайте также:  Изменение дарственной на квартиру

Ремонт при оценке квартиры

Отдельным пунктом при оценке жилья выступает ремонт. Распространенной ошибкой является накручивание стоимости с учетом вложенных в ремонт средств и своих энергозатрат.

Простая отделка прибавит к стоимости квартиры 10%, улучшенная – 15% по сравнению с аналогичным объектом, в котором требуется косметический ремонт. Чтобы точнее сориентироваться с суммой надбавки, рекомендуется проанализировать цены на ремонтные работы и стройматериалы в строительных компаниях. Но обычно при продаже компенсируется не более половины средств, затраченных на ремонт.

Если в квартире осуществлена перепланировка, не согласованная на момент продажи, то из общей суммы необходимо вычесть средства на ее законное оформление. Завышение стоимости квартиры с целью торга может привести к тому, что объект будет длительное время экспонироваться на рынке, а затем продавцу самому придется снижать стоимость. Однако 3-5% завышения встречаются в большинстве случаев.

 

Оцениваем сами самостоятельно

  • Изучение доступной базы аналогичных предложений о продаже квартир. Сайты крупных агентств недвижимости и специализированные печатные издания обеспечат подобной информацией. Разумеется, следует учитывать актуальность и достоверность информации, а в случае сомнений лучше уточнить все по контактному телефону.
  • Цены отобранных 5-6 предложений корректируются на величину вероятной скидки при торге. Как правило, при кризисе на рынке недвижимости, скидка может быть довольно значительной – продавцы боятся еще большего падения цен и стремятся продать квартиры как можно быстрее. При росте цен, напротив, продавцы не спешат делать скидку, зная, что цены увеличиваются. Точно определить поправку на торг при самостоятельной оценке довольно затруднительно, но значение скидки обычно – от 2 до 15%. Если разобрать поправку на торг подробнее, то получится, что она составляет:
    – 2% при умеренном росте цен;
    – 4% при равновесии;
    – 6% при умеренном падении цен;
    – 8% при падении;
    – 10-15% при кризисе.
  • Теперь рассчитывается стоимость 1 кв. метра площади в квартирах-аналогах, уже с учетом скорректированной цены. Для этого цену делят на общую площадь объекта – это даст ориентировочную стоимость 1 кв. метра оцениваемой квартиры. Затем среднее арифметическое, полученное из стоимостей квартир-аналогов умножают на площадь оцениваемой квартиры.

Чем больше будет выборка сравниваемых квартир, тем точнее получатся данные. Это закон статистики. Часто не стоит ограничиваться 20 вариантами, лучше проанализировать 50 или даже 100 выставленных на продажу квартир. Это позволит выявить спекуляции, случаи явного демпинга и элементарную ценовую безграмотность. Именно обширные базы данных позволяют риэлторам практически безошибочно определять стоимость любого жилья.

Кого лучше выбрать в качестве помощника и советчика при оценке жилья – риэлтора или профессионального оценщика? Оценщик оформляет свое заключение в виде отчета, и без его услуг не обойтись при оформлении ипотеки. Но люди привыкли больше доверять своим ощущениям, чем бумаге, поэтому более полезным может оказаться риэлтор. У него обязательно имеется солидная база выставленного на продажу реального жилья, и он точно в курсе современных тенденций на рынке недвижимости. Если риэлтор порядочный человек и хорошо ориентируется в необходимом секторе рынка, то его мнению можно доверять.

Читайте также:  Застройщики с проблемами Москвы и Подмосковья

По количеству и частоте просмотров также можно судить о том, адекватна ли заявленная цена на квартиру.

  1. Нормальным считается 2-4 просмотра в месяц на трех- и четырехкомнатную квартиру.
  2. Те же 2-4 просмотра должны приходиться и на одно- и двухкомнатную, но только в неделю.

Если покупатели идут вереницей, скорее всего хозяева продешевили и цену необходимо поднять. И наоборот. Если никто не интересуется – следует пересмотреть стоимость в сторону удешевления.

На волне растущих цен на жилье лучше придерживаться среднерыночной стоимости и иметь дело с покупателями, готовыми расплатиться сразу. Если же цены на жилье падают, можно предлагать квартиру по стоимости немного ниже рыночной и соглашаться на предложение покупателей с ипотекой. Тогда сумма, полученная при полном расчете, будет превосходить стоимость квартиры.

Что делает квартиру дороже:

  1.  квартира расположена в «новостройке» (дому не больше 5 лет);
  2.  новые коммуникации;
  3.  автономное отопление;
  4.  несколько лифтов в доме, консьерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.;
  5.  облагороженный двор, хорошие подъездные пути;
  6.  наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки;
  7.  уровень сервиса и степень известности управляющей компании;
  8.  общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой квартиры;
  9.  привлекательное этажное положение;
  10.  малое количество квартир на этаже, выше ценятся квартиры которых всего две на площадке;
  11.  красивый вид из окон квартиры;
  12.  выход окон квартиры на две стороны;
  13.  улучшенные планировки или перепланировки (обязательно узаконенные);
  14.  просторные изолированные комнаты, большая кухня;
  15.  раздельный санузел или еще лучше – несколько санузлов в квартире;
  16.  наличие балконов и лоджий;
  17.  большие подсобные помещения;

Что делает квартиру дешевле:

  • старый дом (более 15 лет);
  • деревянные перекрытия в крышах старых домах;
  • ветхие коммуникации;
  • в плохом состоянии (грязные) парадные и лестничные клетки;
  • отсутствие лифта (или неработающий лифт);
  • плохие подъездные пути к дому, «разбитые» дороги;
  • заброшенный «неопрятный» двор (особенно со шприцами и мусорными пакетами, которые валяются тут и там) или вообще отсутствие двора;
  • сырость и холод в квартире;
  • близкое расположения мусорного бака, парковки и прочих “радостей» под окнами;
  • шум с улицы и постоянно хлопающие двери парадной, или гул от шахты лифта в одной из комнат;
  • излишняя темнота в комнатах из-за деревьев;
  • повышенная вероятность проникновения в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить «за решёткой»;
  • плохой вид из окна – на глухую стену, кладбище или свалку;
  • выход окон на проезжую часть;
  • неприятное соседство (например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, «буйные» соседи или же граждане, страдающие синдромом «постоянного ремонта»), это может значительно снизить стоимость квартиры;
  • первый или последний этаж (в домах эконом-класса и социальном жилье);
  • угловая или торцевая квартира, зимой – холодно в комнатах, промерзают стены. Летом жарко, особенно если стены выходят на южную сторону + большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок;
  • не совсем удачная планировка (например все комнаты – смежные), неузаконенная планировка;
  • длинные комнаты, узкие коридоры, тесная кухня и крошечные подсобные помещения;
  • отсутствие балкона;
  • смежный или маленький санузел;
  • отдельно стоит упомянуть о том, что квартира в новостройке – это “палка о двух концах”, так как новый дом ещё не прошёл “усадку” и мы не знаем, пойдут ли трещины (а такое часто встречается). Также покупатель, въехавший в квартиру в новостройке будет ещё долго слушать зубодробительный грохот всевозможного оборудования (перфоратор, дрель и т.д.) доносящийся из соседних квартир, так как большинство новостроек продаётся с голыми бетонными стенами и без стяжек на полу. Плюс облако пыли в подъезде от строительного мусора и бетономешалок. Во дворе будет всё тоже самое, включая выбрасывание строительного мусора прямо с балконов и окон во двор (и “забывчивость” некоторых граждан в отношении  своевременной уборки этого мусора).
Читайте также:  Исковое заявление о затоплении квартиры соседями

Смотреть нужно не только сами квартиры

  • Для покупателя на первом месте всегда будет расположение, расположение и ещё раз расположение дома, в котором он выбирает себе квартиру. Прежде всего, оценивайте место – близость к дому магазинов, поликлиник и детских учреждений, метро, транспортных развязок, а также так называемых «зелёных» зон (лес, парк, озеро и т.д.).

Немаловажную роль играет состояние двора, подъездных путей и наличие парковочных мест.

  • Затем оцениваем дом и состояние подъезда. По внешнему виду парадного входа и лестничных клеток можно приблизительно определить социальное положение жильцов дома. Если все ужасно запущено, стены исписаны «словами на три буквы», отбита штукатурка и в парадном и на лестничной клетке пахнет неизвестно чем, отсутствует домофон или дверь на кодовом замке, то вполне может оказаться, что это любимая парадная наркоманов и алкашей всего микрорайона. Понятно, что цена за такую квартиру будет низкой.

И, наконец, подробно и очень внимательно осматривайте саму квартиру – как будто собираетесь её покупать. Обращайте внимание на состояние стен, окон и дверей, инженерные коммуникации, сантехнику.

Обязательно записывайте и структурируйте полученные данные. Чтоб вам было проще, заранее составьте список и отмечайте в нём все положительные стороны, а также недостатки осмотренных квартир.

Когда вы обойдете шесть-семь квартир, вы будете знать, какие именно варианты предлагаются в вашем районе, какого качества эти квартиры и по какой цене их продают. А имея опыт просмотров, вы теперь по-новому посмотрите на свою «родимую» квартиру глазами покупателя. Трезво отметив для себя достоинства и недостатки жилья, Вы сможете более точно оценить свою квартиру.

Реально смотрите на ситуацию на рынке и ищите только свежие цены

Помните, что цены на недвижимость в интернете и СМИ  – это не факты, а скорее «радужные» ожидания продавцов недвижимости. К тому же цены (особенно в интернет-изданиях) довольно часто устаревают, поэтому при подборе аналогов старайтесь подбирать более-менее свежие предложения квартир без посредников (опубликованы не более месяца назад)

Оставить комментарий