Документы при перепланировке квартиры. Полный пакет!

Содержание

Российским законодательством предусмотрена административная и уголовная ответственность в случае незаконной перепланировки квартиры. Если отсутствуют документы для перепланировки квартиры, такую собственность не возьмут в банке под залог при оформлении кредита, ее невозможно ни подарить, ни продать. Прежде чем решиться на такой ответственный шаг, стоит изучить все нюансы процедуры.

Необходимые документы для законной перепланировки квартиры

Документы для перепланировки квартиры, которые надо подготовить для согласования работ:

  1. Заявление по стандартному образцу с указанием всех перекрытий, которые предполагается сносить.
  2. Проект планируемых изменений, подготовленный строительной организацией – 2 экз.
  3. Проектная документация (при наличии авторского надзора) – 2 экз.
  4. Паспорт владельца жилья плюс ксерокопии страниц, необходимых для подтверждения прав заявителя.

В жилищной инспекции могут потребовать и дополнительные бумаги в виде техпаспорта на квартиру, правоустанавливающих документов (подлинников и нотариально заверенных копий), заключения органов, ответственных за охрану памятников истории и культуры, если ваш архитектурный шедевр входит в число таких объектов.

Для получения данных о техпаспорте и правоустанавливающих документах специалисты обычно пользуются электронными информационными базами Росреестра, поэтому дополнительный пакет может и не понадобиться.

Если жилье находится в муниципальной собственности, необходимо оформить письменное согласие каждого прописанного совершеннолетнего члена семьи главного квартиросъемщика, включая и временно отсутствующих.

Для муниципального жилья потребуется также:

  1. Доверенность, которую выдают представители жилищного фонда (отдела департамента имущественных отношений).
  2. Выписку из домовой книги или лицевого счёта не требуют – подобную информацию специалисты берут в электронной базе данных.

Перечень документов для перепланировки квартиры в уведомительном порядке – аналогичный.

Начинать глобальные преобразования надо с визита в БТИ по месту жительства. Для разработки проекта необходим технический паспорт, без которого инженеры не начнут планировать этапы выполнения ремонта.

На оформление документов уходит обычно около 10 дней. Разработка проектной документации связана с дополнительными расходами, но без проекта контролировать качество работ невозможно. Инженер-строитель проконсультирует, относятся ли желаемые преобразования к планировке или такие виды работ можно выполнять и без согласования.

О вариантах реконструкции, которые относят к перепланировке, можно узнать из постановления Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. После разработки проекта можно готовить пакет бумаг для обращения в жилищную инспекцию.

Этапы согласования перепланировки

Наниматель жилья должен подготовить копии паспорта и оригиналы каждого из перечисленных документов в двух экземплярах. Пакет предоставляется на рассмотрение жилищной инспекции территориального муниципального органа. Возможен вариант обращения в МФЦ, но сроки решения вопроса при этом увеличатся.

Если нет времени и желания заниматься этой процедурой самостоятельно, можно воспользоваться услугами посредников. Юридические фирмы или строительная организация, которая готовила проектно-сметные документы, оформляют разрешительную документацию за дополнительную плату. Чтобы воспользоваться их помощью, надо подготовить доверенность.

Согласовать перепланировку надо в Роспотребнадзоре, МЧС, других контролирующих органах, но эта процедура находится в компетенции жилищной инспекции. Ее работники составляют запросы в госструктуры, пользуются услугами консультантов. Ст. 26 ЖК РФ (ч.3) подтверждает, что специалисты жилищной инспекции вправе требовать только тот перечень документов, который указан в статье.

Исключение составляют квартиры в домах-памятниках архитектуры. Заключение контролирующего такие объекты органа должен предоставить заявитель. Взамен пакета бумаг ему выдают расписку с перечнем документов и датой их подачи.

Сроки оформления согласования регламентирует ст. 26 ЖК РФ (ч.4). На все обращения дается до 45 дней. Когда решение принято, инспекция на протяжении трех рабочих дней должна направить заявителю по адресу, предоставленному в заявлении, уведомление о разрешении или отказ в планируемой реконструкции. В последнем случае его можно оспорить в суде.

Внимание ! Отказ в перепланировке должен быть обоснован письменно, с указанием всех ссылок на выявленные нарушения. Отказать в реконструкции жилья могут, если документы для перепланировки квартиры предоставлены не в полном объеме или разработанный проект противоречит законодательству.

Если поправки вносились самовольно и при согласовании получен отказ, владелец жилья обязан восстановить его первоначальный вид. Сроки и регламент восстановительных работ определяет администрация. Когда иск в суде проигран или заявление не подавали вовсе, а квартира после перепланировки не восстановлена, администрация подает в суд иск, по которому выносят один из вариантов решения:

  • Владельцам – продажа жилья с торгов с компенсацией его стоимости за вычетом расходов на восстановление первоначального вида квартиры.
  • Арендаторам (социальный найм) – расторжение договора и выселение. Восстанавливает жилье арендодатель.

Если принято решение в пользу владельца, то он или арендатор должны уплатить штраф (КоАП РФ, ст.7.21).

Документы для того что бы узаконить перепланировку через суд

Если капитальный ремонт производился без согласования перепланировки, можно и нужно оформить разрешительные документы через суд, где придется доказывать, что изменения не угрожают жильцам дома аварией или ухудшением самочувствия.

Читайте также:  Застройщики с проблемами Москвы и Подмосковья

Для начала надо заполнить форму искового заявления и предоставить его в суд по месту расположения квартиры с самовольной реконструкцией. В соответствии со ст.39 (п.4) ЖК РФ, в доме можно сохранить изменения, если они не противоречат законодательным нормам и не угрожают жизни всех жильцов многоквартирного дома.

Перечень документов для перепланировки квартиры:

  1. Паспорт на квартиру, какой она была до реконструкции и после нее.
  2. Заключение компетентного органа о состоянии несущих конструкций.
  3. Заключение санэпидемнадзора о соответствии санитарно-технического состояния жилья установленным требованиям.
  4. Правоустанавливающие документы на переоборудованное помещение.
  5. Справка с места жительства.
  6. Заключение госпожарнадзора.

Внимание ! Если квартира с перепланировкой принадлежит нескольким совладельцам, они должны выступать в роли соистцов.

Если не выявлено нарушения санитарных, пожарных и строительных нормативов, подтверждены права на недвижимость, у суда нет оснований для отказа истцу. После вынесения решения соответствующий орган выдаст новый техпаспорт на квартиру с внесенными изменениями, заверенными официально.

Документы (можно скачать):

  1. Приложение к заявлению о согласовании перепланировки
  2. Заявление в жилинспекцию
  3. Бланк заявления в БТИ
  4. Акт скрытых работ по усилению проема
  5. Акт скрытых работ по инъектированнию
  6. Акт скрытых работ по гидроизоляции
  7. Акт о завершенной перепланировке

Еще один вариант, как узаконить перепланировку постфактум. После приглашения инженера из БТИ придется заплатить штраф за самовольно внесенные изменения. Дальнейшая схема аналогична: разрабатывается проект, получают все разрешительные документы, утверждают пакет в местном органе и получают на руки новый паспорт на квартиру с учетом всех изменений.

Сегодня все эти формальности стараются максимально упростить, чтобы россияне без особой волокиты могли получить разрешение. Вывод очевиден: чтобы сэкономить время, ресурсы и здоровье, лучше подготовить документы для перепланировки квартиры своевременно.

Переустройство и перепланировка – в чем различия

Различия между двумя видами капитальной реконструкции определены в ст. 25 ЖК РФ. При любом виде ремонта необходимо корректировать техпаспорт.

Переустройство жилья предполагает изменения, замену, монтаж нового оборудования, которое относят к инженерным, санитарным и электрическим коммуникациям. Уточнения фиксируют в техпоспорте согласно ст. 25 ч. 2 ЖК РФ.

Под перепланировкой жилплощади понимают внесение корректив в конфигурацию помещения, зафиксированные в техпаспорте согласно ст. 25.ч.2 ЖК РФ. К перепланировке относят такие виды поправок:

  • Снос или сдвиг стен, перегородок (полный или частичный) с целью увеличить площадь комнаты.
  • Демонтаж, перемещение или модернизацию дверей и других проемов для улучшения дизайна и функциональности пространства.
  • Замену или удаление фрагментов теплосети.
  • Переустановку труб, колонки, плиты (в частности, в случае замены газового оборудования электрическими аналогами).
  • Прокладывание дополнительных участков разводки водопровода.
  • Монтаж стирального оборудования промышленного типа.
  • Установку кондиционеров и вентиляционных систем.
  • Прокладывание новых участков электрокабеля.

Согласно ст. 26 ЖК РФ, указанный перечень изменений можно проводить только с момента выдачи разрешающих документов для проведения перепланировки квартиры в органах самоуправления по месту расположения квартиры. На финальной стадии составляют акт приема с подписями всех членов комиссии. Его направляют в БТИ, где на базе документа будут внесены изменения в техпаспорт.

Особенности перепланировки в разных типах квартир

«Брежневки». Этот тип жилья отличается малой площадью кухонь и ванн. Чтобы установить стиральную или посудомоечную машины, приходится расширять пространство за счет сноса внутренней стены (кроме несущих). Можно совмещать санузел или расширить его за счет коридора. Доступен и арочный проем (при грамотном проектировании – даже в несущей стене).

«Хрущевки». Этот тип бюджетной жилплощади характеризуется вытянутыми комнатами, узенькими коридорами, маленькими кухнями. Перепланировка аналогична «брежневкам». Если есть кладовка, можно увеличить служебные помещения за счет нее.

II-49. Серия таких домов, состоящих из множества секций, не дает возможности произвести планировку путем сноса какой-либо стены, абсолютное большинство которых – несущие. Расширить пространство в такой квартире можно только за счет избавления от перегородок. Часто санузлы соединяют с крохотными и непрактичными холлами. Допускается и вариант совмещения санузла.

П44-Т. Этот популярный сегодня тип жилья отличается наличием ниш и стен-трансформеров. Сдвижные перегородки квартир-студий позволяют изолировать пространство для зоны отдыха. В 2-х и 3-хкомнатных квартирах ниша позволяет соединить комнату и кухню.

П-30. В этих домах есть только лоджии, которые можно при желании объединять с жилыми помещениями. В квартирах-студиях, как и в предыдущем варианте, есть перспектива отделения части помещения перегородкой. Квартиры большей площади переоборудуют за счет коридора.

II-68. Башни из блоков отличают большие лоджии для комнаты и кухни, позволяющие как расширить комнаты, так и спроектировать отдельное, небольшое жилое пространство.

155-я серия. Эти дома, которые сейчас возводят чаще других, открывают простор фантазии собственникам. Здесь можно и сдвигать, и перемещать, и разрушать часть стен, соединять службы и смежные комнаты, увеличивать жилплощадь за счет коридора.

Нормативная база для перепланировки

При обустройстве жилья руководствуются нормативной документацией:

  • ЖК РФ.
  • КоАП РФ, регламентирующий меру ответственности за несанкционированную перепланировку или отклонения от согласованного проекта.
  • Требования СНиП: 31-01-2003 (о поправках в многоэтажных строениях), 41-01-2003 (коррективы в вентиляционных и отопительных системах), 04.01-85 (поправки в водопроводе), 01.07-85 (утвержденные нормативы по нагрузкам), 23-05-95 (изменение искусственного и других видов освещения).
Читайте также:  Перепланировка в новостройке

Противозаконная перепланировка

Внесение некоторых изменений влечет потенциальную опасность для жильцов не только отдельной квартиры, но и для всего жилого дома. Любые попытки ухудшить эксплуатационные возможности здания будут остановлены на любой стадии самовольной или плановой перепланировки. В частности, запрещается:

  • Расширение площади санузла за счет жилой комнаты.
  • Расширение оконных и дверных проемов с целью объединения балкона и комнаты.
  • Снос проема в несущей стене без учета строительных нормативов и соответствующего усиления конструкции.
  • Изменение блоков кондиционирования (сокращение размеров или полная ликвидация).
  • Устройство служебных помещений с повышенной влажностью над жилыми комнатами соседей.
  • Объединение смежных квартир путем демонтажа перекрытий (в т.ч. и частичного).
  • Переоборудование жилой зоны в нежилую территорию.
  • Монтаж приборов, регулирующих или отключающих общие инженерные коммуникации, если их установка ухудшает подачу тепла и воды соседям.
  • Перенос части отопления квартиры на балкон, изменяющий температурный баланс в общей теплосети дома.
  • Монтаж теплых полов за счет воды централизованного отопления и горячего водоснабжения.
  • Коррективы, провоцирующие уменьшение устойчивости здания.
  • Поправки, не соответствующие нормам пожарной и санитарной безопасности.
  • Оборудование ниш и снос колонн, стен-пилонов и стен-диафрагм.
  • Возведение дополнительной лоджии, террасы, балкона, веранды.
  • Все переустройства, затрагивающие общие помещения (подвал, чердак, колясочную комнату).
  • Перепланировка в здании, признанном аварийном.
  • Реконструкция, касающаяся изменения фасада постройки (к примеру, мансардные окна).
  • Устройство арочного проема в газифицированной квартире (допускают согласованные изменения, сохраняющие дверь).

Перепланировка в Москве

На фото: памятка по документам, необходимых для перепланировки, которая висит на стенде в жилинспекции

Организацией, которая принимает документы на перепланировку квартир, является Мосжилинспекция. Здесь согласуются перепланировки и выдаются распоряжения с разрешением на перепланировку. Такое разрешение позволяет собственникам делать перепланировку на законных основаниях.

Чтобы получить его, необходимо собрать комплект документов и сдать его в “одно окно” районного МФЦ, а если в вашем районе нет МФЦ, то в “одно окно” окружной жилинспекции.

Исчерпывающий перечень документов для перепланировки приводится в п. 2.10 и 2.11 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП в новой редакции №840-ПП. Количество необходимых бумаг может варьироваться в зависимости от объема изменений, серии дома, формы собственности на квартиру, и других факторов.

Какие документы нужны для перепланировки в Мск?

Для приватизированных квартир:

  1. Заявление на перепланировку и копии документов, удостоверяющих личность заявителя или его представителя (и доверенность на перепланировку, если вы обратились к профессиональным согласователям). При самостоятельном согласовании требуется присутствие всех собственников, которые подпишут заявление.
  2. Технический паспорт БТИ (оригинал и копия).
  3. Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов.
  4. Проект перепланировки в 2х экз.
  5. Техническое заключение о возможности перепланировки от автора проекта дома (если затрагиваются несущие конструкции).

Для неприватизированных квартир:

  1. Заявление на перепланировку. При самостоятельном согласовании требуется личное присутствие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, которые должны поставить свои подписи на заявлении.
  2. Договор социального найма или ордер ​
  3. Выписка из домовой книги, финансово-лицевой счет (или единый жилищный документ) ​
  4. Проект перепланировки и, в случае необходимости, техническое заключение.

Документы для оформления перепланировки в уведомительном порядке:

Для самых простых перепланировок вроде демонтажа встроенной мебели или разворота унитаза в другую сторону.

  1. Заявление
  2. Документы о собственности (по праву или по найму)
  3. Технический паспорт БТИ
  4. План до перепланировки

Документы для узаконивания перепланировки по факту (уже сделанной):

  1. Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки ​- от автора проекта дома или от организации с допуском СРО, вы зависимости от сложности работ.
  2. План и экспликация до перепланировки

Вопросы и ответы к данному перечню документов для перепланировки

  • В каких случаях нужно предоставлять документацию от автора дома, а когда можно обойтись одним проектом и техническим заключением от любой проектной организации с допуском СРО? ​

Полный список работ, требующих разработки проектной документации с техническим заключением от автора дома, утвержден в п. 2 и 3 Приложения 1 к Постановлению №508 в редакции 840.

Если перепланировка не выполнена:

  • Несущие конструкции не затрагиваются Техническое заключение и проект перепланировки может выполнить любая проектная организация с допуском СРО.
  • Несущие конструкции затрагиваются Техническое заключение должна выполнить организация автор-проекта дома. Проект перепланировки может выполнить любая проектная организация с допуском СРО и его необходимо согласовать с автором-проекта дома.

Если перепланировка выполнена:

  • Несущие конструкции не затрагивались Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ может выполнить любая проектная организация с допуском СРО.
  • Несущие конструкции затрагивались Техническое заключение может выполнить только автор-проекта дома.

Дополнение: Что делать если автор-проекта дома не существует. Необходимо обращаться в проектный институт который замещает авторов-проектов домов – это ГУП МосжилНИИпроект.

  • ​Зачем нужна доверенность на перепланировку?

Если вы решили обратиться за помощью в согласовании перепланировки к специалистам нашей организации, вам понадобится доверенность на того, кто будет заниматься согласованием за вас. Без доверенности согласователь не сможет приступить к сбору и сдаче документов на перепланировку.

  • Хочу сделать перепланировку квартиры, куда обращаться?

За консультацией по перепланировке вы можете обратиться в любой центр “Мои документы” либо в жилищную инспекцию вашего округа, или обратиться в любую организацию которая занимается согласованием перепланировок.

  • Где взять паспорт БТИ на квартиру?

Технический паспорт квартиры заказывается в территориальном БТИ (его стоимость 1800 р.), часто его надо дополнить отдельными поэтажным планом и экспликацией “до перепланировки”, – например, если ваш план в “красных линиях” (неузаконенная перепланировка), и вы хотите узаконить перепланировку “задним числом” (также при данном варианте необходимо будет оплатить штраф за самовольную перепланировку и разработать техническое заключение от автора проекта дома о допустимости и безопасности ранее выполненных работ).

  • Где взять договор авторского надзора?
Читайте также:  Договор аренды комнаты в квартире. Образец

Еще один важный документ, необходимый для перепланировки, это договор авторского надзора, который заключается с автором проектной документации и служит для контроля за разрешенными работами и составления актов на скрытые работы. Этот договор срвзу входит в проект перепланировки (по крайней мере так практикуется в нашей компании), а в дальнейшем он понадобится в процессе сдачи готовой перепланировки для получения акта от приемочной комиссии Мосжилинспекции.

  • Какую перепланировку можно согласовать в уведомительном порядке?

Если вы хотите объединить помещения через проем в несущей стене или поменять стяжку пола, вам понадобится комплект проектной документации, включающий соответствующие разделы. Выполнить такой проект может только проектная организация, имеющая допуск СРО или автор дома.  Но в некоторых ситуациях можно обойтись и без разработки проектной документации с техническим заключением. Если объем изменений не очень велик и не включает операции с несущими стенами, инженерными сетями, полами, подоконными блоками и т.д. вы можете просто отметить их на копии поэтажного плана БТИ. Но повторюсь, по данному варианту могут быть согласованы самые простейшие варианты. Например согласовать такую перепланировку можно, если вы, например, хотите сломать встроенный шкаф или повернуть ванну, не меняя габаритов ванной комнаты. Существует также каталог типовых проектов перепланировки, который вы найдете на страничке Мосжилинспекции и на других ресурсах. Он включает готовые решения по перепланировке домов, разработанные ОАО МНИИТЭП (и пока только им). Выбор варианта перепланировки из данного каталога также избавит вас от необходимости разрабатывать проект, но накладывает обязательство выполнить проектное решение “один в один” с предложенным вариантом. Однако стоит отметить, что на практике случаи согласования перепланировок в уведомительном порядке или по типовым проектам крайне редки, поскольку предполагают слишком ограниченные изменения планировки квартиры.

  • Какие документы необходимы для перепланировки в новостройке, если свидетельство о собственности еще не получено? ​

Что касается согласования перепланировки в новостройке, то до 1 января 2013 года здесь действовали те же правила, что и для обычной квартиры – в качестве правоустанавливающих документов предъявлялись свидетельства о праве собственности. Теперь же вместо него допускается использовать и другие документы.

Для квартир, построенных по договору долевого участия, вам понадобятся (копии с оригиналом или заверенные у нотариуса копии):

  • договор участия в долевом строительстве с согласием застройщика на перепланировку;
  • договор об уступке прав (если она была);
  • акт приема-передачи;
  • справка от застройщика о том, что вы выполнили все обязательства по договору (если это не оговорено в акте прима-передачи);
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

А если ваша новостройка возводилась за счет города, от вас потребуются копии следующих документов на перепланировку:

  • распоряжение Правительства Москвы о строительстве дома;
  • утвержденный городом и подписанный комиссией акт приемки объекта;
  • справки о присвоении адреса и соответствии строительных адресов почтовому;
  • документы, подтверждающие передачу вам квартиры.

Какие документы нужны для согласования перепланировки в коммуналке?

Если вы живете в коммунальной квартире, а ваша перепланировка “задевает” общие помещения: кухню, ванную, санузел, коридор, в пакет обязательных документов на перепланировку вам потребуется добавить письменное согласие соседей на затрагивание общей собственности. Перепланировку внутренних помещений, вне зависимости от вида собственности на занимаемые комнаты вы можете проводить и не спрашивая соседей.

  • А если моя квартира взята в ипотеку?

В случае, когда вы взяли квартиру в ипотеку, вам придется получить согласие банка (и страховщиков) на перепланировку, поскольку, пока вы не расплатились, собственником/залогодержателем  квартиры выступает банк.

  • Моя квартира находится в дореволюционном доме, входящем в реестр памятников. Какие документы необходимы для перепланировки?

Тем, кто намерен сделать перепланировку квартиры в историческом здании-памятнике, придется согласовывать с Москомнаследием проект приспособления памятника для современного использования, а также представить охранные обязательства, акт технического состояния объекта и необходимые заключения экспертов.То же касается и мемориальных квартир в обычных домах.

  • Я хочу перенести газовую плиту.

Что добавится в пакет документов для перепланировки? Если плита передвигается на небольшое расстояние, понадобится справка Мосгаза. Если же газовая плита переносится более, чем на метр, нужен проект перепланировки, согласованный с Мосгаз.

  • Чем пополнится список документов для перепланировки, если я хочу присоединить к квартире часть лестничной площадки и часть сантехнического шкафа?

В том случае, когда ваша перепланировка распространяется на общедомовое имущество (чердаки, лестничные коридоры и так далее), вам понадобится провести собрание собственников дома, по результатам которого может быть заключен договор о передаче вам в аренду части общего имущества, с подписями 73% собственников жилья.

  • У меня квартира свободной планировки – говорят, нужен какой-то документ, подтверждающий планировку?

Если вы купили квартиру свободной планировки, то ее план БТИ может оставить двоякое впечатление – не всегда бывает понятно, как разграничиваются коридоры и “мокрые точки”. Чтобы прояснить этот вопрос для Мосжилинспекции, вам придется приложить поэтажный план застройщика, на котором все это будет отмечено.

Образцы оформления документов, для согласования перепланировки

Технический паспорт БТИ

 Паспорт застройщика

 Эскиз перепланировки

Распоряжение

    Эскизный проект перепланировки

ТЗК от ГУП МНИИТЭП

Выписка о приеме документов

Образцы заявления на перепланировку

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *